Departamentos en preventa: precios pueden ser hasta 15% más bajos, ¿conviene invertir?

Comprar un departamento en preventa puede costar hasta 15% menos que adquirir una unidad cuando la construcción está más avanzada. Sin embargo, esa diferencia no garantiza que el inmueble aumente su valor en la misma proporción ni que el comprador obtenga una ganancia. La conveniencia de la operación depende del precio pactado, la evolución del mercado y las condiciones en las que se concreta la compra.

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El rango de entre 10% y 15% corresponde a una estimación de Alan Pajuelo, CEO de Alcanza Inmobiliaria, sobre la diferencia entre los precios de lanzamiento y los que pueden alcanzar las unidades conforme avanza la obra. No se trata de un promedio comprobado para todo el mercado inmobiliario peruano. Por ello, antes de tomar una decisión, el comprador debe contrastar esa referencia con los precios de viviendas similares.

Por ejemplo, un departamento que cuesta S/300.000 en preventa podría alcanzar un precio de S/345.000 en una etapa posterior de la construcción. En ese escenario, la diferencia sería de S/45.000, equivalente al 15% del precio inicial. Se trata de un cálculo ilustrativo, no de una valorización asegurada.

Además, la variación del precio de venta no equivale necesariamente a una ganancia neta. Para calcular el rendimiento de la compra, deben considerarse los intereses del financiamiento, los gastos asociados a la adquisición y otros costos que correspondan. Si la vivienda se destina al alquiler, también deben estimarse los ingresos que generaría y los gastos de mantenimiento.

La comparación con otras propiedades resulta determinante. Un precio de lanzamiento no necesariamente es competitivo por el solo hecho de corresponder a una preventa. El comprador debe revisar cuánto cuesta el metro cuadrado en inmuebles similares y considerar diferencias de superficie, distribución, acabados, estacionamientos y áreas comunes. Si otras unidades comparables tienen precios menores, el supuesto ahorro inicial podría no representar una ventaja real.

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La cercanía a centros laborales, la conectividad, el acceso a servicios y la actividad comercial pueden influir en la demanda de departamentos. No obstante, la presencia de estos factores no garantiza que los precios aumenten: también intervienen la oferta de viviendas, la capacidad de compra de los hogares y las condiciones económicas.

El Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) publica estadísticas sobre los precios por metro cuadrado de departamentos en distintos distritos de Lima. Estos registros permiten revisar la evolución de los valores inmobiliarios en las zonas comprendidas en sus mediciones y sirven como referencia para comparar tendencias, aunque no permiten anticipar cuánto valdrá una unidad específica.

También conviene distinguir entre las mejoras urbanas que ya existen y los proyectos anunciados para el futuro. Una nueva infraestructura puede modificar el atractivo de una zona, pero su impacto dependerá de que se concrete y de cómo influya en la demanda. Por eso, las expectativas de desarrollo no deberían ser el único argumento para pagar un precio determinado.

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Adquirir una vivienda que todavía no está terminada implica riesgos que no existen de la misma manera cuando se compra un inmueble listo para ocupar. El comprador debe verificar la documentación del proyecto, los antecedentes de la inmobiliaria y las condiciones que regirán la entrega.

El Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi) recomienda revisar las autorizaciones correspondientes, la situación registral del terreno y las características ofrecidas para el departamento, incluidos los materiales y acabados. La información comercial debe coincidir con lo establecido en el contrato.

La fecha de entrega, las obligaciones de las partes y las consecuencias de un eventual incumplimiento también merecen especial atención. El contrato debe permitir identificar qué ocurre si la obra se retrasa o si se plantean modificaciones en las condiciones inicialmente acordadas. Asimismo, antes de entregar dinero por la separación, conviene revisar en qué circunstancias se devolvería ese monto, especialmente si el crédito hipotecario no llega a aprobarse.

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